Петербург и ЛО. В Петербурге депутаты Заксобрания предложили изменить закон «О государственной регистрации недвижимости» для борьбы с участившимися случаями продаж помещений под видом «квартир-студий». Продажа квартир-студий в Санкт-Петербурге. Например, Санкт-Петербург и Москва относятся к климатическому району со средней температурой зимой –14 –4 °С, а летом — +12 +21 °С. По нормам в регионе с такой температурой минимальная высота потолков должна быть 2,5 метра. Адрес редакции: 197022, -Петербург, Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АПТЕКАРСКИЙ ОСТРОВ, УЛ ЧАПЫГИНА, Д. 6 ЛИТЕРА П, ОФИС 316.
В Петербурге сложно сдать и перепродать квартиры-студии
Санкт-петербург. Метраж. 28 Кв. м. Студия в центре Петербурга. Уютная квартира — студия в историческом центре Санкт-Петербурга в престижном Центральном районе от строительной компании Meтpы! Если квартиры в Центральном районе Петербурга продаются из расчета 110-120 тысяч рублей за квадратный метр, в комнатах метр стоит 67-95 тысяч, то "квадрат" в студии обойдется потенциальному покупателю в 130-160 тысяч рублей! Купите Студию в Санкт-Петербурге Недорого на Сайте Домклик от Сбербанка. В каталоге недвижимости 14 909 объявлений о продаже квартир-студий в Санкт-Петербурге с описанием объектов, планировок, фото и историей изменения цен.
Зачем в Петербурге хотят запретить продажу квартир-студий без техпаспорта и при чем тут коммуналки
КВАРТИРЫ-СТУДИИ В ЦЕНТРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА от 4,1 млн руб. Инесса Суворова (Санкт-Петербург). Петербург и ЛО. Подскажите пожалуйста, какого метража купить студию в СПб, чтобы выгодно сдавать?
Самую маленькую в России квартиру выставили на продажу в Петербурге
Самая дешёвая квартира-студия со сдачей в 2024 году сегодня продается за 3,1 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 24 кв. Объект располагается на последнем этаже 11-этажного дома. Самая дорогая квартира-студия со сдачей в 2024 году сегодня оценивается в 6 раз дороже, чем самая дешёвая.
Чиновники этим не занимаются и вряд ли станут заниматься в обозримом будущем. Стимулов нет, неинтересно. Что касается каких-то законодательных изменений, которые позволят узаконивать студии на третьем этаже и выше, их тоже не будет, наверное.
Предпосылок к этому я не вижу» Покончить с питерскими коммуналками, по идее, призвана целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», действующая с 2008 года. Однако, сколь-нибудь значительных успехов она, увы, не достигла. Некоторые городские чиновники высказывали сомнение, что эту проблему вообще можно решить. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Алексей Корабельников, в частности, заявил, что избавиться от коммуналок вряд ли получится. Из-за резкого роста цен на недвижимость, интерес к комнатам опять существенно возрос, поскольку для многих они стали единственной доступной недвижимостью, либо для собственного проживания, либо для инвестиций. А расселять за государственный счет тех, кто сознательно покупает комнаты в коммунальных квартирах, по мнению чиновника, «дикость».
Мысль, в общем здравая, только в этом случае не совсем понятно, зачем выделять на программу расселения миллиарды? Ну а хендмейд-студии, стремительно плодящиеся в историческом центре города, похоже, так и останутся на нелегальном положении. По крайней мере, в обозримой перспективе. Продолжат ли контролирующие инстанции закрывать глаза на самоделки или начнут как-то реагировать? Наверно, это самый актуальный вопрос для владельцев такого жилья и его потенциальных покупателей. Ответа на него пока нет.
Антон Стариков.
Причем, это еще хороший вариант, ведь комната - это вполне легальный объект недвижимости, она есть в плане квартиры, ее можно продать, оставить в наследство. Но если продавец снес стены и заново "перенарезал" комнаты, покупатель получает в квартире просто абстрактные метры. Без конкретно выделенного объекта. И отсюда возникает вторая проблема - многие перепланировки нельзя узаконить ни при каких обстоятельствах. В частности, Жилищный кодекс не допускает сноса несущих стен и переноса мокрых зон над жилыми помещениями, ведь в таком случае собственник нарушает права соседа снизу. Единственный гипотетический шанс согласовать перепланировку появляется, когда "мокрую зону" формируют на первом этаже или над нежилыми помещениями, например, если дом частично отдан под бизнес-центр.
Но если при этом продавец снес несущие стены, согласовать объект все равно не получится. Переплата в миллионы По оценкам ЦИАН , в Петербурге цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке составляет около 200 тысяч рублей. А, например, на этом же сервисе выставлена на продажу 23-метровая студия с унитазом и душем, переделанная из комнаты в коммуналке в дореволюционном доходном доме на 1-й линии Васильевского острова. Цена вопроса - 5,82 миллиона рублей или 253 тысячи за "квадрат". По соседству, тоже на 1-й линии Васильевского острова продается комната площадью 26,7 квадратных метра за 4,5 миллиона рублей, квадратный метр стоит 168,5 тысяч рублей. Если сравнивать эти два объекта недвижимости, то переплата в 85 тысяч рублей с каждого квадратного метра - это за ремонт с проводкой коммуникаций. Но если конструкцию обяжут демонтировать по решению суда, то у собственника на руках останется обычная комната в коммуналке, и он потеряет около полутора миллионов рублей.
Такие самовольные студии есть не только в Петербурге. Популярна эта схема в Москве. Например, в момент написания материала через ЦИАН можно было купить студию на улице Душинской у столичного метро "Авиамоторная". Площадь 14,5 квадратных метра, цена вопроса - 5,7 миллиона рублей, "квадрат" - 396 тысяч рублей, при том, что в целом по столице квартиры на вторичке продаются из расчета 300 тысяч рублей за "квадрат", комнаты, как и в Петербурге, дешевле. У продавцов тоже есть свои аргументы. Дмитрий Щегельский говорит, что нередко покупателей таких самовольных студий вводят в заблуждение. Но дело в том, что проект не является гарантией его одобрения администрацией.
Многие покупатели совсем не понимают во что ввязываются, - подчеркивает эксперт и обращает внимание на еще одну уловку продавцов. Но любая сделка с долями квартир подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование закона. Только "живые деньги" У таких самовольных студий есть еще одна особенность - их можно купить только за собственные средства. И это неспроста. Дело в том, что банк перед одобрением ипотечной сделки тщательно проверяет объект, который подобрал себе потенциальный заемщик. Банк заказывает экспертизу, в ходе которой собираются полные данные о состоянии не только самого объекта, который покупается, но и о доме в целом.
Плюс сведения, например, касающиеся кадастрового номера или данных о собственниках, банк может перепроверить самостоятельно. При такой проверке скрыть подведение в комнату канализации невозможно. Да и изменение площади объекта банк заметит сразу. Соответственно, вы можете купить такую "квартиру" только за наличный расчет. Отсутствие ипотеки резко сужает количество потенциальных покупателей в дальнейшем. То есть, чтобы продать данный вид жилья, у вашего покупателя также должны быть наличные деньги, - говорит Анастасия Зинченко, руководитель группы по работе с клиентами и партнерами "Ипотека. И тут есть очень хитрый нюанс.
Продавцы таких микростудий ставят цену за квадратный метр в таких студиях значительно выше рынка. Но если покупатель решится продать такую недвижимость, то велика вероятность, что ему придется сильно сбавлять цену и возможно даже уходить в убыток, ведь при наводящих вопросах покупатель быстро поймет, что вся перепланировка незаконная, и объект недвижимости несет в себе много рисков. Плюс возникают проблемы с оплатой коммунальных услуг. Отдельных счетчиков жилец не получит, ему придется делить оплату с соседями, как и в обычной коммунальной квартире.
На эти деньги можно купить квартиру только в окраинных районах или пригородах, - объясняет Минаков. Формат таких студий решает их проблему». На перспективу лучше брать в Кудрово По мнению Александра Минакова, при покупке первого жилья лучше всё-таки отдать предпочтение полноценной квартире-студии в новостройке, пусть и на окраине города. Во-первых, это стартовое жилье.
Со временем люди обзаводятся семьями или просто появляются средства на улучшение жилищных условий. Продать отдельную квартиру потом будет проще, чем такую студию-долю. Во-вторых, мы не знаем, какое через 5-7 лет будет законодательство: ужесточится оно или наоборот, упростится. Также нужно учитывать, кто ещё купил доли в этой квартире: по факту это со-собственники, и при продаже нужно их так или иначе иметь в виду — или в первую очередь предлагать им купить вашу долю, или брать отказы, - говорит риэлтор. Пока денег не хватает, их стоит откладывать, а когда ситуация улучшится взять ипотеку и купить отдельное жилье». Согласен с Александром Минаковым и юрист Константин Клошко. По его мнению, на практике зачастую проще и не существенно дороже купить студию в новом доме, где жилищные условия те же, а юридические риски гораздо ниже.
Квартиры-студии в центре Петербурга – мышеловка для доверчивых покупателей.
Но с ней все очень непросто... Все минусы этого жилья уже, в общем, описаны. Главный заключается в том, что перепланировка, включающая в себя атрибуты полноценной квартиры — ванну чаще душевую для экономии места и туалет, в большинстве случаев не узаконена, и не может быть узаконена в принципе. По действующим нормам СанПиН мокрые точки те самые туалет и ванна могут располагаться только над нежилым помещением. То есть для перепланировки подходит либо первый, либо второй этаж в случае, если на первом находится, скажем, магазин. А таких объектов среди предлагаемых к продаже не много. Если перепланировка не согласована, юридически вы остаетесь владельцем комнаты в коммунальной квартире. А отсюда следует еще одна опасность: при наличии жалоб Жилищная инспекция может обязать собственника студии вернуть все в первоначальный вид. Однако, несмотря на это, студии из коммуналок пользуются устойчивым спросом на рынке недвижимости. Их приобретают не только для проживания, но и для сдачи в посуточную аренду. В туристический сезон такие квартиры, по оценкам риэлторов, могут приносить ежемесячный доход от 80 тысяч рублей и выше.
С увеличением числа самодельных студий ожидаемо появляются проблемы с внутридомовыми коммуникациями. Системы водоснабжения и канализации в домах, построенных еще в конце 19 века, не справляется с многократно увеличивающейся нагрузкой, что вполне объяснимо. Если бывшая коммуналка полностью «пилится» на квартиры-студии вместо одного санузла их становится три, пять или семь. В соответствии с количеством комнат. Возможно ли модернизировать коммуникации, чтобы они соответствовали меняющимся реалиям, и квартиры-студии, растущие в старом жилом фонде как грибы после дождя, можно было бы нормально эксплуатировать?
Например, чтобы пройти по условиям госпрограммы с планкой в 3 млн рублей, чтобы уложиться в определённый бюджет по первому взносу и ежемесячным платежам, чтобы переехать из отдалённых районов Ленобласти, например, в Янино. Также покупать могут ради инвестиций.
Фото: Pexels.
Проверить это можно, заглянув на сайт комитета государственного строительного надзора. Раз речь шла о запрете с начала года, логично было бы предположить, что ведомство не должно было выдавать разрешения на строительство жилых комплексов, не подпадающих под новые параметры. Начиная с января 2019 года, Госстройнадзор выдал девять разрешений на строительство в отношении восьми объектов.
Заметим, показатель явно не достигнет прошлогоднего, ведь в 2018 году было выдано 93 таких документа. Изучив информацию о каждом, 47news пришёл к выводу, что ни один из девелоперов не собирается отказываться от своих установок по квартирографии. В проектной декларации сказано, что доля студий площадью от 23 до 27,5 квадратных метров в проекте больше трети — 106 из 308 квартир. Генеральный директор Станислав Данелян по этому поводу пояснил 47news, что теоретические разговоры о запрете на малый метраж он слышал, но юридически его об этом никто не уведомлял.
Вопрос не к строителям, а к спросу, ведь и в трёшке может один человек проживать, и в студии — четверо. К тому же, никто не вспоминает о рынке аренды, который застройщики точно не будут контролировать. Регламенты по плотности и этажности мы не нарушаем. По моему опыту, новостройки часто заполняются на две трети, так что зря нас зажимают по метражу, - высказался он.
В компании подтвердили догадки 47news и заверили, что ни сейчас, ни в перспективе отказываться от студий не намерены. Не бойтесь, это не похоже не общежития, у нас типы квартир перемешаны друг с другом, - объяснила менеджер по продажам. В январе обзавелась одним, а в июне вторым разрешением на строительство компания "Балт-строй", возводящая в Кингисеппе ЖК "Ямбург". Ознакомиться с документом на сайте фирмы нельзя.
По словам Константина Клошко, зачастую работы по переоборудованию комнат в «квартиры-студии» не согласовываются. Но если квартира расположена на первом этаже или если под ней находится нежилое помещение, то есть нет проблем с «мокрыми зонами» - в жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями - это первый сигнал о том, что перепланировка, вероятно, легальная. Но проверку необходимо продолжать дальше. Чеклист: как не купить «нелегальную» студию Потенциальным покупателям таких объектов перед принятием решения о заключении подобных сделок юристы советуют обращать внимание на следующие обстоятельства: 1. Самовольность перепланировки. Перед покупкой следует выяснить, был ли разработан и утвержден проект, принимался ли результат работ районной межведомственной комиссией при администрации, получалось ли согласие жильцов квартиры на использование общего имущества квартиры, а также согласие общего собрания собственников помещений в доме на врезку в общедомовые сети. Оформление прав собственности. Как правило, переоборудованные комнаты оформлены как доля в праве собственности на квартиру, и их продажа требует соблюдения преимущественного права остальных жильцов на покупку. В то же время, в Москве комнаты спокойно регистрируют как самостоятельные объекты недвижимости.
Но напомнил, что эти студии всё равно не являются отдельными квартирами. На эти деньги можно купить квартиру только в окраинных районах или пригородах, - объясняет Минаков.
Студии в центре Петербурга перестали пользоваться спросом
Квартиры-студии в Санкт-Петербурге и области. 10 проектов. 600 квартир. «Переделанные в студии коммунальные квартиры не могут сравниваться с квартирами в новостройках в центре. 234 квартир-студий в продаже. Стоит ли покупать квартиру-студию? Хочу купить студию в Питере 25 кв метров и сдавать на длительный срок. Если вы хотите купить студию в Санкт-Петербурге, на сайте Этажи можно подобрать недорогие варианты, расположенные в различных районах города.
В Петербурге хотят изменить закон по продаже долей в коммуналках
В Санкт-Петербурге и Ленобласти продолжает расти востребованность малогабаритного жилья. Адрес редакции: 197022, -Петербург, Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АПТЕКАРСКИЙ ОСТРОВ, УЛ ЧАПЫГИНА, Д. 6 ЛИТЕРА П, ОФИС 316. Аналитики ГК “Метражи” посчитали, сколько будут стоить квартиры-студии в центральных районах Северной столицы через 5 лет. На канале мы отвечаем на вопросы как купить квартиру в СПб, где искать квартиры дешево, показываем жилые комплексы СПб и рассказываем о застройщиках СПб. Читатель Т—Ж рассматривает двухуровневые студии в Санкт-Петербурге для покупки без ипотеки и кредита и интересуется, стоит ли покупать такую квартиру. Поделитесь опытом, если приобретали подобную недвижимость — есть ли подводные камни, как ее потом без проблем. Санкт-Петербург и ЛО.
Петербуржцам объяснили, почему не стоит покупать студии в экс-коммуналках
В сердце города сосредоточена вся деловая и активная жизнь: вузы, рестораны, бизнес-центры. Архитектурная и историческая составляющие — тоже преимущество. Моральное и эстетическое удовольствие обеспечено. Немаловажно, что недвижимость в центре Петербурга всегда растёт в цене и не дешевеет. Поэтому покупая для жизни, вы инвестируете в своё будущее. Варианты приобретения Первый — на старте: когда компания только выкупила объект, смарт-студия выглядит как обычная коммуналка, цена самая низкая. Второй — в стадии ремонта: начинаются демонтажные работы и цена повышается. По желанию можно выбрать варианты укладки кафеля, окраски стен, цвета подоконников, разновидность лестницы и ламината. Третий — готовая смарт-студия: закончен ремонт, в некоторых стоит мебель и техника.
Это может привести к коммунальным авариям и внештатным ситуациям. И это не говоря о потенциальной угрозе обрушения, из-за тонн новых конструкций и напольной стяжки. Там разбор межкомнатных перегородок перерос в судебные разборки. Тяжба продолжается два года. Это у нас все есть. Сейчас на месте коммунальной квартиры одиннадцать студий. Часть из них сдается посуточно, рассказывают жители. Это приводит к порче общего имущества, конфликтам. Один из вариантов внутреннего перевоплощения — это так называемая реновация. Его используют некоторые строительные компании. Там, где это возможно, выкупаются все квартиры. И, сохраняя исторический облик здания, внутри проводят капитальный ремонт. В будущем — это апартаменты. И, так как все сделано законно, то и цена квадратного метра значительно выше. Бороться с перестройкой коммуналок нужно законом. Так в петербургском парламенте предложили ввести запрет на продажу квартир с незаконной перепланировкой. Поводом стали многочисленные обращения петербуржцев. Росреестр должен прекратить регистрировать выделенные доли в квартирах без законной перепланировки.
В этом плане неизбежно будут отражены перепланировки, которые были сделаны в комнате — к примеру, там будет видно, что в комнате появилась душевая кабина, которая там изначально не предполагалась. Логика, наверное, такая у разработчиков закона». Также, полагает Некрестьянов, это, по мысли разработчиков, должно еще раз обратить внимание покупателя на то, что формально он приобретает не полноценную квартиру, пусть и очень маленькую, а именно долю в коммунальной квартире. Правда, он уверен, что люди, покупающие такую недвижимость, и так это осознают. По его словам, проблема назрела и единственная ошибка состоит в том, что рынок такой недвижимости решили урегулировать только сейчас. Однако он уверен, что закон должен не запретить превращение коммунальных квартир в несколько небольших студий, а именно ввести этот процесс в законное русло. Коммуналки надо расселять, их можно превращать в небольшие студии, но сделано это должно быть правильно, чтобы стояли правильные перегородки, чтобы специалисты оценивали нагрузки на конструкции, чтобы коммуникации были к этому готовы. Потому что банально раньше в квартире был 1 туалет и ванная, а теперь может быть 7—8». По его словам, из-за того, что такие перепланировки делаются без согласований, страдают исторические постройки в центре города. Там нарезали коммуналки, и дом начал трескаться, не выдержал нагрузки», — приводит он пример. Как полагает Дмитрий Некрестьянов из АБ «Качкин и Партнеры», документ направлен именно на случаи первичной продажи комнат, переоборудованных в квартиры-студии.
Просто в данный момент критическая масса таких объектов в рекламе стала сильно заметна. Процесс выявления подобных объектов органами власти в Петербурге поставлен не плохо. Их выявляют по расходу воды, по "наводке" соседей, водопроводчиков, газовщиков. Итог для всех собственников один - вернуть объект в изначальное состояние за свой счет. Я имел опыт исполнения решения суда по возвращению объекта в первоначальное состояние от имени такого "нерадивого" покупателя. Разговаривал с приставами. Они говорят, что у них дел по таким вопросам очень много, - говорит Дмитрий Щегельский , генеральный директор агентства недвижимости "Бенуа", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Главная проблема таких "студий" - это незаконная перепланировка. И узаконить ее нет ни малейшей возможности. Именно поэтому решение суда по таким объектам может быть только одно - собственник должен вернуть все как было. Доля в мокрой зоне И все же, чем с юридической точки зрения плохи студии, переделанные из многокомнатных квартир? Адвокат Владлен Черновол, руководитель Адвокатской консультация Черновола, говорит, что проблемы две. Первая - это отсутствие отдельного кадастрового номера. То есть даже если в каждой комнате есть свой душ и санузел, и жилье выглядит обособленно, то по факту это все равно комната в коммуналке. Причем, это еще хороший вариант, ведь комната - это вполне легальный объект недвижимости, она есть в плане квартиры, ее можно продать, оставить в наследство. Но если продавец снес стены и заново "перенарезал" комнаты, покупатель получает в квартире просто абстрактные метры. Без конкретно выделенного объекта. И отсюда возникает вторая проблема - многие перепланировки нельзя узаконить ни при каких обстоятельствах. В частности, Жилищный кодекс не допускает сноса несущих стен и переноса мокрых зон над жилыми помещениями, ведь в таком случае собственник нарушает права соседа снизу. Единственный гипотетический шанс согласовать перепланировку появляется, когда "мокрую зону" формируют на первом этаже или над нежилыми помещениями, например, если дом частично отдан под бизнес-центр. Но если при этом продавец снес несущие стены, согласовать объект все равно не получится. Переплата в миллионы По оценкам ЦИАН , в Петербурге цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке составляет около 200 тысяч рублей. А, например, на этом же сервисе выставлена на продажу 23-метровая студия с унитазом и душем, переделанная из комнаты в коммуналке в дореволюционном доходном доме на 1-й линии Васильевского острова. Цена вопроса - 5,82 миллиона рублей или 253 тысячи за "квадрат". По соседству, тоже на 1-й линии Васильевского острова продается комната площадью 26,7 квадратных метра за 4,5 миллиона рублей, квадратный метр стоит 168,5 тысяч рублей. Если сравнивать эти два объекта недвижимости, то переплата в 85 тысяч рублей с каждого квадратного метра - это за ремонт с проводкой коммуникаций. Но если конструкцию обяжут демонтировать по решению суда, то у собственника на руках останется обычная комната в коммуналке, и он потеряет около полутора миллионов рублей. Такие самовольные студии есть не только в Петербурге. Популярна эта схема в Москве. Например, в момент написания материала через ЦИАН можно было купить студию на улице Душинской у столичного метро "Авиамоторная". Площадь 14,5 квадратных метра, цена вопроса - 5,7 миллиона рублей, "квадрат" - 396 тысяч рублей, при том, что в целом по столице квартиры на вторичке продаются из расчета 300 тысяч рублей за "квадрат", комнаты, как и в Петербурге, дешевле. У продавцов тоже есть свои аргументы. Дмитрий Щегельский говорит, что нередко покупателей таких самовольных студий вводят в заблуждение. Но дело в том, что проект не является гарантией его одобрения администрацией. Многие покупатели совсем не понимают во что ввязываются, - подчеркивает эксперт и обращает внимание на еще одну уловку продавцов. Но любая сделка с долями квартир подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование закона. Только "живые деньги" У таких самовольных студий есть еще одна особенность - их можно купить только за собственные средства.